Renovierung und Umbau

Wann kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses statt einer fälligen Renovierung wegen eines geplanten Umbaus eine Zahlung verlangen? Urteil des BGH vom 12.02.2014, XII ZR 76/13

Oft sind Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam.  Manchmal aber auch nicht. Ist in einem solchen Fall der Mieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses zur einer Renovierung verpflichtet,  kann der Vermieter trotzdem eine Geldzahlung verlangen, wenn er die Räume umbauen möchte, so dass ein neuer Anstrich der Wände, Türen und Fenster keinen Wert für ihn hat. Und zwar auch dann, wenn im Mietvertrag nichts dazu steht. Dies ist schon seit Längerem die Meinung der Gerichte. Jene nehmen eine sog. ergänzende Vertragsauslegung vor. Die Renovierung stellt in der Regel neben der Zahlung der Miete ein zusätzliches Entgelt des Mieters für die Nutzung der Räume dar.  Sind die Malerarbeiten aufgrund des geplanten Umbaus wirtschaftlich sinnlos geworden, kann der Vermieter den hierfür erforderlichen Betrag in Geld verlangen.

Dieser Zahlungsanspruch setzt jedoch voraus, dass der Vermieter den Umbau auch tatsächlich durchführt, wie der BGH jetzt in seiner Entscheidung vom 12.02.2014, XII ZR 76/13 klargestellt hat. In diesem Fall teilten die Vermieter den Mietern eines medizinischen Therapiezentrums anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses mit,  dass diese die Renovierung wegen des geplanten Umbaus im Rahmen der Neuvermietung  nicht durchführen sollten. Das Objekt stand nach dem Auszug aber zunächst leer und wurde dann verkauft, ohne dass der Umbau durchgeführt wurde. Die Vermieter ließen die notwendigen Renovierungskosten ermitteln, nahmen hierfür die als Kaution hinterlegte Bankbürgschaft in Anspruch und verlangten den Restbetrag von den Mietern unter Berufung auf die dargestellte Rechtsprechung zur ergänzenden Vertragsauslegung.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof letztlich entschied. Diese setze nämlich voraus, dass der Vermieter aufgrund des geplanten Umbaus subjektiv kein Interesse mehr an der Renovierung habe und der Mieter so von den Schönheitspflichten befreit wird, die bei der Kalkulation der Miete eine Rolle gespielt haben.  Nur in diesem Fall könne angenommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags auf eine Geldzahlung geeinigt hätten, wenn sie damals schon gewusst hätten, dass die Räume nach dem Ende der Mietzeit umgebaut werden, so dass der Vertrag entsprechend ergänzend ausgelegt werden kann. Dies sei aber nicht möglich, wenn der Vermieter zunächst einen Umbau plane, diesen aber letztlich nicht durchführe. Diese Interessenlage sei nicht vergleichbar. Wenn der Vermieter in einem solchen Fall eine Geldzahlung für die Renovierung erhalten wolle, müsse er dem Mieter wie sonst auch eine Frist zur Ausführung der Arbeiten setzen. Dieser habe dann Gelegenheit, die Arbeiten selbst bzw. durch Verwandte und Bekannte kostengünstig ausführen zu lassen. Erst danach könne er die Kosten für die Arbeiten ersetzt verlangen.  Anderenfalls könne der Vermieter den Mieter von der Renovierung abhalten, indem er zunächst schlicht behauptet, die Räume nach dem Auszug umbauen zu wollen, und sodann unter Umgehung der dargestellten Systematik einen Zahlungsanspruch erlangen.

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