Zur separaten Kündigung einer Garage

Viele Mieter haben außer ihrer Wohnung zusätzlich noch eine Garage angemietet. Dass sie aus der Wohnung nicht ohne Kündigungsgrund ausziehen müssen, ist oft bereits bekannt. Aber wäre es möglich, dass der Vermieter nur den Mietvertrag über die Garage kündigt und den Wohnungsmietvertrag unverändert beibehält? Es kommt darauf an, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10 klar gemacht hat.

In dem entschiedenen Fall hatte der verstorbene Ehemann der jetzigen Mieterin 1958 die Wohnung mit schriftlichem Vertrag angemietet. Mit mündlicher Vereinbarung hatte er zusätzlich noch eine Garage angemietet, die aber im Erdgeschoss eines anderen Wohngebäudes lag, das etwa 150 Meter von der Wohnung entfernt war. Beide Gebäude gehörten ursprünglich derselben Vermieterin, im Laufe der Jahre wurden sie aber mehrfach verkauft, so dass die Garage und die Wohnung verschiedene Eigentümer bekamen. Die neue Vermieterin der Garage kündigte das Mietverhältnis und verlangte Räumung. Zu Recht, wie jetzt der Bundesgerichtshof entschied, während die unteren Instanzen noch die Mieterin im Recht sahen und die Klage somit abgewiesen hatten.

Unterscheidung bei der Kündigung einer Garage

Die Frage, die zu beantworten war, lautete: Gab es ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohnung und die Garage, das nur insgesamt und dann auch nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes gekündigt werden darf, oder lagen zwei Mietverhältnisse vor? Laut BGH war Letzteres der Fall, und zwar aus mehreren Gründen: Im schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung war die Garage nicht erwähnt. Hier war ein zweiter, mündlicher Mietvertrag geschlossen worden. Wenn aber zwei Verträge über Wohnung und Garage geschlossen werden, ist zu vermuten, dass beide Verträge rechtlich selbständig sind. Diese Vermutung hätte zwar durch die Mieterin widerlegt werden können, wenn die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück gelegen hätten. Dies war aber nicht der Fall. Die Wohnung lag in Haus Nr. 2, die Garage in Haus Nr. 7. Die Mieterin versuchte zwar entgegenzuhalten, dass beide Häuser sich in einem weitläufigen Parkgelände befinden, das eine Verbindung zwischen den beiden Gebäuden herstellt. Dies war nach Auffassung des BGH aber nicht ausschlaggebend, es kommt vielmehr auf das Grundstück selbst an. Auch konnte die Mieterin nicht aus anderen Umständen wie außergerichtlicher Korrespondenz und Mietprozessen, in denen Mieterhöhungen zusammen eingeklagt worden sind, etwas anderes herleiten. Die Garagenmiete war nach Auffassung des BGH stets neben der Wohnungsmiete als zusätzlicher Betrag geltend gemacht worden.

Wer also nur den Mietvertrag über die Garage kündigen möchte oder als Mieter eine solche Kündigung bekommt, sollte zunächst prüfen, ob ein oder zwei Mietverträge vorliegen. Liegt Ersteres vor, muss er die Garage nicht räumen und kann einer Klage entspannt entgegen sehen. Im zweiten Fall ist zu prüfen, ob die Garage sich auf demselben Grundstück wie die Wohnung befindet. Ist dies nicht der Fall, dürfte die Kündigung wirksam sein.