Enthaftungserklärung – Insolvenz des Mieters

Im Fall der Insolvenz des Mieters gibt der Insolvenzverwalter oftmals eine sog. Enthaftungserklärung insbesondere im Hinblick auf dessen Wohnung ab. Der Vermieter ist hiermit meist überfordert. Was ist darunter zu verstehen? Welche Wirkungen hat diese? Was ist bei einem insolventen Mieter noch zu beachten? Hierüber soll der folgende Artikel aufklären.

Die Funktion der Enthaftungserklärung

Im Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters sind sämtliche gegenseitigen nicht erfüllten Verträge zunächst einmal aufgelöst. Der Insolvenzverwalter kann gemäß § 103 InsO die Erfüllung einzelner Verträge verlangen, wenn er dies wirtschaftlich für interessant hält. Hiervon gibt eine Ausnahme für Mietverhältnisse. Hat der Schuldner Geschäftsräume oder ein Grundstück gemietet, kann der Verwalter den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Im Fall einer Wohnung kann der Insolvenzverwalter stattdessen dem Vermieter mitteilen, dass die Mietzinsansprüche, die nach Ablauf der dreimonatigen Frist fällig werden, im Insolvenzverfahren nicht geltend gemacht werden können, § 109 Abs. 1 S. 2 InsO. Dies ist die sog. Enthaftungserklärung. Oftmals schreibt der Insolvenzverwalter auch von einer Freigabe der Wohnung, womit dasselbe gemeint ist.

Innerhalb der dreimonatigen Frist haftet also der Insolvenzverwalter für die Miete und muss diese  aus den Einnahmen, die er im Rahmen der Insolvenz tätigt, zahlen. Dies kann das pfändbare Einkommen bei einem Arbeitnehmer sein, Einnahmen aus der Verwertung von Lebensversicherungen, PKW der Fortführung des Betriebs eines Einzelunternehmers.  Reichen diese nicht aus, besteht die Möglichkeit der Masseunzulänglichkeit, quasi die Insolvenz der Insolvenz. Natürlich darf der Schuldner die Miete auch selbst aus den unpfändbaren Beträgen entrichten und sollte dies auch tun, um nicht die Kündigung zu riskieren.

Kündigungsaddressat während des Zeitraums der Enthaftungserklärung

In dem Zeitraum bis zum Ablauf der Haftung des Insolvenzverwalters ist eine Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Insolvenzverwalter auszusprechen. Denn das Mietverhältnis ist Bestandteil der Insolvenzmasse geworden und der Insolvenzverwalter in den Mietvertrag eingetreten (BGH vom 09.05.2012, VIII ZR 327/11). Nach Ablauf der Frist ist Kündigungsadressat dann wieder der Mieter selbst. (BGH vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13).

Zu beachten ist dann noch weiter die Kündigungssperre des § 112 InsO. Danach kann wegen Rückständen aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse nicht gekündigt werden. Eine Kündigung aus anderen Gründen, etwa wegen Zahlungsrückständen aus der Zeit nach Insolvenzantrag, Eigenbedarfs, unzumutbaren Lärms o.ä. ist hingegen noch möglich.

Die Klage auf Herausgabe der Wohnung ist unabhängig von dem Zeitraum der Enthaftungserklärung üblicherweise gegen den Schuldner zu richten (BGH vom 19.06.2008, IX ZR 84/07). Ausnahmen gibt es in Fällen, in denen der Verwalter das Mietobjekt in Besitz genommen hat. Dies kommt aber eigentlich nur bei gewerblichen Mietverhältnissen in Betracht.

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