Vorwegabzug bei gemischter Nutzung

Bei gemischt genutzten Gebäuden muss bei Erstellung der Nebenkostenabrechnung der sog. Vorwegabzug als Besonderheit beachtet werden. Befinden sich neben den Wohnungen auch ein Supermarkt, Restaurants, Büros usw. in demselben Gebäude, kann die pauschale Umlage der anfallenden Kosten nach Quadratmetern zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen.  In diesem Fall ist der sog. Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich ( so etwa das Urteil des BGH vom 13.10.2010, VIII ZR 46/10).

Allerdings trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass eine solche Mehrbelastung vorliegt und der Vorwegabzug notwendig ist.  Der Mieter muss daher im Rahmen der Belegeinsicht die einzelnen Kostenarten prüfen. Er kann Auskünfte des Vermieters verlangen und z.B. um Bestätigung der Versicherung bitten, dass die Wohngebäudeversicherung nicht deswegen besonders teuer ist, weil sich im Erdgeschoss großflächige Schaufenster befinden, die eher beschädigt werden können als die Fenster einer Wohnung.

Ein Vorwegabzug kann auch erforderlich werden in Bezug auf die Grundsteuer. Denn diese wird u.a.  nach dem sog. Ertragswert berechnet. Es ist also auch relevant, wie hoch die erzielbaren  Mieteinnahmen sind. Sind diese bei den gewerblichen genutzten  Einheiten höher als bei den Wohnungen, ist die Grundsteuer vorab aufzuteilen. Gewerbliche Mieteinheiten mit hohem Strom- oder Wasserverbrauch wie z.B. eine chemische Reinigung sollten idealerweise eigene Strom – oder Wasserzähler haben, anderenfalls ist der typische Verbrauch im Wege des Vorwebabzugs zu schätzen.

Wurde ein Vorwegabzug getätigt, ist dies im Rahmen der Nebnenkostenabrechnung auszuweisen. Es müssen also die insgesamt für das Gebäude angefallenen Kosten mitgeteilt werden, danach  muss eine Aufteilung zwischen den Wohnungen und dem gewerblichen Mieter vorgenommen werden. Der auf die Wohnung entfallende Teil kann sodann auf die Mieter umgelegt werden.  Ist der Vorwegabzug vorgenommen worden, aber nicht in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen, ist diese formell unwirksam, und etwaiger Nachzahlungssaldo ist nicht fällig. (BGH vom 13.10.2010, VIII ZR 46/10). Wurde der Vorwegabzug zu Unrecht unterlassen, betrifft dies nur die materielle Richtigkeit der Rechnung.

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