Schlüssel verloren – Austausch der Schließanlage

Wenn ein Mieter einen Schlüssel verliert, muss er eine neue Schließanlage nur dann bezahlen, wenn diese auch tatsächlich ausgetauscht wird – BGH vom 05.03.2014, VIII ZR 205/13

Es kommt leider immer wieder vor – ein Schlüssel zu einer Mietwohnung kommt abhanden. Teuer kann es insbesondere dann werden, wenn dieser zu einer Schließanlage gehört, die sodann ausgetauscht werden muss.  Der Mieter ist dem Vermieter grundsätzlich zum Schadenersatz verpflichtet, da er die Nebenpflicht aus dem Mietvertrag gemäß § 241 Abs. 2  BGB, auf den Schlüssel gut aufzupassen und diesen bei Ende der Mietzeit auch wieder zurück zu geben, verletzt hat. Etwas Anderes ist nur dann der Fall, wenn der Mieter beweisen kann, dass ihn an dem Verlust des Schlüssels kein Verschulden trifft, etwa wenn er trotz ordnungsgemäßer Sicherung gestohlen wurde. Die Beweislast hierfür trifft den Mieter, da sein Verschulden gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet wird.

Wenn die vermietete Wohnung Teil einer Wohnungseigentumsanlage ist, besteht zwischen dem Vermieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis, das diesen als Nebenpflicht seinerseits verpflichtet, auf die Schlüssel gut aufzupassen. Im Rahmen dieser Verpflichtung hat er sich seines Mieters als sog. Erfüllungsgehilfen bedient und muss sich dessen Verschulden gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

Da der Mieter im entschiedenen Fall nicht mitteilen konnte, wo er den Schlüssel gelassen hatte, war seine Haftung und somit auch die Haftung des Vermieters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft an sich gegeben. Ihm kam allerdings zugute, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der die angemietete Wohnung gehörte, die Schließanlage noch nicht ausgetauscht hatte, sondern dies erst nach Zahlung eines entsprechenden Vorschusses seines Vermieters erledigen wollte, der diesen sodann vom Mieter einforderte.

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass es zwar erforderlich werden könne, bei einem verlorenen Schlüssel die gesamte Schließanlage auszutauschen, wenn ein Missbrauch zu befürchten sei. Allerdings sei diese ja an sich nicht bereits in ihrer Substanz beschädigt und auch nicht im Wert gemindert. Ein Schaden entstehe erst, wenn sie tatsächlich ausgetauscht werde. Vorher bestehe lediglich eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion und somit eine rein abstrakte Gefährdung. Eine fiktive  Abrechnung eines nicht reparierten Schadens, vergleichbar etwa bei einem Sachschaden aus einem Verkehrsunfall, sei in diesem Fall nicht möglich. Im Ergebnis musste der Mieter trotz verlorenem Schlüssel also den Vorschuss für den Austausch der Schließanlage nicht bezahlen.  Abzuwarten ist, ob der Vermieter jetzt seinerseits den Vorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt und ihn dann nach Austausch der Schließanlage erneut in Anspruch nimmt. Aber auch dann müsste er noch beweisen, dass der Austausch aufgrund einer konkreten Missbrauchsgefahr erforderlich geworden ist.

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