Betriebskostenabrechnung darf vom Mieter selbst korrigiert werden

Die Betriebskostenabrechnung darf vom Mieter selbst korrigiert werden – Urteil des BGH vom 06.02.2013, VIII ZR 184/12

Üblicherweise ist in Mietverträgen vereinbart, dass auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten sind, über die dann jährlich abgerechnet wird. Nach der Betriebskostenabrechnung kann dann jede Partei eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, § 560 Abs. 4 BGB. Der BGH hat die Rechte der Mieter in solchen Fällen bereits in seinem Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11 gestärkt, indem er feststellte, dass diese nur dann höhere Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zahlen müssen, wenn die vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung inhaltlich richtig ist.

Jetzt ging er sogar noch einen Schritt weiter und gestattete es den Mietern, die falsche Betriebskostenabrechnung des Vermieters durch eine eigene, korrekte Abrechnung zu ersetzen und die Vorauszahlungen im Nachgang zu senken. In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter eine Betriebskostenabrechnung für 2009 erhalten, die zu einem geringen Nachzahlungsbetrag führte. Er beanstandete die Abechnung, korrigierte sie und kam zu einem Erstattungsanspruch von knapp EUR 400,00. Dementsprechend kürzte er seine Vorauszahlungen um EUR 30,00 monatlich und erklärte im Hinblick auf die Erstattungsforderung für 2009 die Aufrechnung mit einer laufenden Miete. Ebenso verfuhr er mit der Betriebskostenabrechnung 2010.

Der Vermieter war hiermit nicht einverstanden und verklagte den Mieter auf die von ihm einseitig gekürzten Vorauszahlungen. Vor dem Landgericht hatte er noch Erfolg, da dieses seine Entscheidung vor dem bereits erwähnten Urteil des BGH vom 15.05.2012 traf und noch gemäß der vorher geltenden Rechtsprechung annahm, dass eine inhaltlich nicht korrekte Betriebskostenabrechnung nichts an der Höhe der Vorauszahlungen ändere. Der Mieter legte daraufhin Revision ein.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in seiner Entscheidung vom 06.02.2013 recht. Der Mieter sei selbst berechtigt, aufgrund seines Abrechnungsergebnisses eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB vorzunehmen. Er könne eigenständig eine korrekte Abrechnung zu erstellen und ein Guthaben durch Aufrechnung zu realisieren.

Auch wenn diese Vorgehensweise sich überaus erfreulich auf das Portemonnaie des Mieters ausgewirkt hat, ist sie aus meiner Sicht mit Vorsicht anzuwenden: Macht der Mieter bei der selbst erstellten Betriebskostenabrechnung einen Fehler und gerät mit in Wahrheit berechtigten Mietzahlungen in Rückstand, kann dies ab einer bestimmten Höhe den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

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