Zur Darlegungslast bei Mietminderung

Keine hohe Darlegungslast des Mieters bei Mietminderung – BGH vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11

Mieter müssen im Falle einer Mietminderung nur den konkreten Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, die Ursache des Mangels oder eine bestimmte Minderungsquote müssen im Prozess nicht vorgetragen werden, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11 entschied.

Der Sachververhalt

Der Mieter hatte über etliche Monate hinweg die Miete gemindert oder nur unter Vorbehalt gezahlt. Nachdem die Rückstände entsprechend aufgelaufen waren, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und klagte auf Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der ausstehenden Mietzinsen. In der ersten Instanz erhielt er einen Titel über einen Teil der geltend gemachten Zahlungen, im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. In der zweiten Instanz wurde der Mieter dann zur Räumung der Wohnung verurteilt, auch wurde eine Mietminderung von 2 % wegen der bedienungsunfreundlichen Anbringung von Wasserzählern anerkannt. Ansonsten wurde der Klage stattgegeben, da nach Auffassung des Landgerichts der Mieter seiner Darlegungslast nicht genügt hatte. So fehlte der Sachvortrag bezüglich der weiter geltend gemachten Mängel. Es wurde zwar vorgetragen, dass der Heizkörper in der Küche defekt war. Da dies von der Vermieterseite bestritten wurde, hätte der Mieter nach Ansicht des Landgerichts aber wegen seiner Darlegungslast noch weiter vortragen müssen, ob der Heizkörper ganz oder nur teilweise nicht funktionierte und ein Protokoll über die in der Küche erreichten Temperaturen vorlegen müssen. Gleiches gelte sinngemäß für die undichte und durchgerostete Wasserzuleitung zum WC und den unsachgemäß offen im Boden verlegten Badewannenabfluss, der nach Schilderung des Mieters zu Fakälgerüchen im Bad führe. Hier hätte der Mieter aufgrund der Darlegungslast die genaue Lage der undichten Stelle des Wasserrohres und die genauen Auswirkungen näher schildern sowie zur Verursachung der Fäkalgerüche durch den unsachgemäß verlegten Abfluss weiter vortragen müssen. Der unstreitig vernachlässigte Garten stelle keine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, ebenso wie die defekte Gartentorbeleuchtung. Auch sei im Hinblick der aus dem Keller dringenden, von einer defekten Toilette ausgehenden Fäkalgerüche unklar, wie lange diese anhielten und ob die im ersten Stock liegende Wohnung hiervon beeinträchtigt gewesen sei.

Entscheidung des BGH zur Darlegungslast bei Mietminderung

Nach Zulassung der Revision hob der BGH diese Entscheidung auf und verwies die Sache an das LG zurück. Das LG habe zu hohe Anforderungen an den Vortrag des Mieters gestellt. In einem Prozess über die Mietminderung reiche es aus, wenn der Mieter den konkreten Sachmangel darlegt, der zur Beeinträchtigung des Gebrauches führt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und eine bestimmte Minderungsquote müssen nicht vorgetragen werden. Auch müsse der Mieter nur die Symptome des Mangels, nicht aber dessen Ursache benennen, da er diese auch meist nicht kenne. Die Behauptung, die Heizung funktioniere nicht, reiche für die Erfüllung der Darlegungslast aus, da man diese Aussage so verstehen müsse, dass sie keine Wärme abgebe. Auch reiche es aus, dass der Mieter vortrage, ein Wasserrohr sei undicht, so dass Wasser austrete, ohne dass die Größe der Risse und die Menge des austretenden Wassers genau geschildert werden müssen. Eine stinkende Toilette im Keller sei nicht zu akzeptieren, wenn sie bereits im Treppenhaus zu riechen sei.

Die Rechtsprechung kann somit keine überzogenen Anforderungen an die Darlegungslast und den schriftsätzlichen Vortrag des Mieters stellen. Diesen ist gleichwohl zu raten, zu etwaigen Mängeln möglichst genau vorzutragen, da unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung nicht zu einer Minderung der Miete berechtigen.