Zahlungsverzug, Kündigung und Fehler des Jobcenter

Die Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs kann unwirksam sein, wenn dieser auf einem Fehler des Jobcenters beruht und der Mieter diesen nicht erkennen konnte – BGH vom 17.02.2015, VIII ZR 236/14

Das deutsche Recht kennt den schönen Spruch „Geld hat man zu haben“.  Damit soll ausgedrückt werden, dass jeder Vertragspartner selbst dafür zuständig ist, von ihm geschuldete Geldbeträge bei Fälligkeit zu zahlen. Dies gilt auch für Wohnungsmieter, die dem Vermieter gegenüber zur pünktlichen Zahlung der Miete verpflichtet sind. Dabei ist auch gleichgültig, ob der Arbeitgeber des Mieters mit der Gehaltszahlung in Rückstand ist oder ob der Mieter sein Geld vom Jobcenter oder einer sonstigen öffentlichen Stelle bekommt und dort gerade etwas schief läuft.  So war es in dem Fall, der dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung über die Zulassung der Revision vorlag.

Das Landgericht Berlin, bei dem der Prozess in der vorherigen Instanz anhängig war, hatte in seinem Urteil vom 24.07.2014, 67 S 94/14, zunächst ausdrücklich festgestellt: Auch wenn den Mieter kein Verschulden an der Zahlungsunfähigkeit treffe, habe er für diese gemäß § 276 BGB einzustehen.  Dies folge aus dem Prinzip der unbegrenzten Vermögenshaftung.

In dem konkreten Fall nahm das LG Berlin jedoch an, dass der Wohnungsmieter gleichwoh nicht in Zahlungsverzug geraten war, da ihm weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit vorgewerfen werden konnte.  Das Jobcenter hatte sich nämlich mit Bescheid vom 30.08.2012 verpflichtet, die Miete im Zeitraum Oktober 2012 bis März 2013 direkt an den Vermieter zu überweisen.  Trotzdem wurden die Mieten für November und Dezember 2012 nicht bezahlt. Hiervon erfuhr der Mieter aber erst, als er im Dezember 2012 die fristlose Kündigung erhielt. Der Mieter erlag somit einem unverschuldeten Tatsachenirrtum im Hinblick auf die pünktliche Zahlung der Miete durch das Jobcenter, so dass kein Zahlungsverzug gegeben wa. Er war offenbar auch seinen Mitwirkungspflichten gegenüber der Behörde nachgekommen. Diese Wertung wurde vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.02.2015 bestätigt und die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.

Wohnungsmieter, die ihren Lebensunterhalt von öffentlichen Stellen beziehen, können also aufatmen: Wenn diese Fehler machen und dies für den Mieter nicht erkennbar war, tritt kein Zahlungsverzug ein, der den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde.

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