Nebenkostenabrechnung und wiederholte Beanstandungen

Die Nebenkostenabrechnung muss jedes Jahr neu beanstandet werden  – auch wenn es um denselben Fehler geht

Vielen dürfte es bekannt sein: Wenn man als Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden ist, muss man dies dem Vermieter binnen Jahresfrist mitteilen. Der BGH hat jetzt in seinem Urteil vom 12.05.2010, AZ VIII ZR 185/09 klargestellt, dass dies auch dann der Fall ist, wenn man inhaltsgleiche Beanstandungen bereits bezüglich der vorherigen Abrechnungen geäußert hatte.

In dem entschiedenen Fall bezog der Vermieter auch die Grundsteuer in die Nebenkostenabrechnung mit ein, obwohl diese laut Mietvertrag nicht umlagefähig und somit nicht anteilig von den Mietern zu erstatten war. Bezüglich des Abrechnungsjahres 2003 ließen die Mieter diesen Einwand durch ihre Anwälte mitteilen und kürzten den Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung um den auf die Grundsteuer entfallenden Anteil. Der Vermieter ging hiergegen nicht gerichtlich vor.

In der Nebenkostenabrechnung 2004 berücksichtigte der Vermieter abermals zu Unrecht die Grundsteuer. Die Mieter wiesen hierauf durch ihre Rechtsanwälte hin und kürzten die Zahlung. Auch die Nebenkostenabrechnung 2005 war fehlerhaft, weil wieder die Grundsteuer berücksichtigt war.

Entscheidung des BGH zur wiederholten Beanstandung der Nebenkostenabrechnung

Die Mieter kürzten den Nachzahlungsbetrag. Schriftliche Einwendungen erhoben sie jedoch nicht. Der Vermieter erhob sodann Klage – und bekam im Hinblick auf den Nachzahlungsbetrag für das Jahr 2005 recht. Die Ausschlussfrist für die Einwendungen in § 556 Abs. 3 S. 5 BGB diene der Rechtssicherheit. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, die bereits in den Vorjahren erhoben wurden, müssen daher erneut und wiederholt geltend gemacht werden.

Dem BGH genügte auch nicht, dass die Mieter den Nachzahlungsbetrag ungefähr in Höhe der Grundsteuer gekürzt hatten. Eine schlüssige Einwendung in der Kürzung der Zahlung konnte er nicht erkennen.

Es gilt daher hier wie so oft: Wer schreibt, der bleibt. Auch wenn Mieter ihren Vermieter in den vorangegangenen Jahren darauf aufmerksam gemacht haben, dass die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist, weil sie unter falschen Annahmen erstellt wurde: Sie müssen diesen Hinweis jedes Jahr erneut schriftlich wiederholen. Anderenfalls kann der Vermieter einen etwaigen Nachzahlungsbetrag trotz des Fehlers der Abrechnung verlangen. Dies ist natürlich nur dann der Fall, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß erstellt wurde, d.h. nachvollziehbar und damit nachprüfbar ist. Dies setzt voraus, dass die Gesamtkosten zusammengestellt sind, insbesondere auch die Betriebskostenarten, ggf. die Verbrauchsdaten bei verbrauchsabhängiger Berechnung. Außerdem müssen die einzelnen Rechenschritte deutlich werden. Bei einer formell nicht korrekten Abrechnung wird ein etwaiger Nachzahlungsbetrag ohnehin nicht fällig.