Instandsetzungspflicht

Die Instandsetzungspflicht des Vermieters ist nicht unbegrenzt – BGH vom 21.04.2010, VIII ZR 131/09 und vom 22.01.2014, VII ZR 135/13

Wenn sich ein Mangel an der vermieteten Wohnung zeigt, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen – solange natürlich der Mieter den Mangel nicht selbst durch eine unsachgemäße Nutzung verursacht hat. Ansonsten gilt: Bei Baumängeln trifft den Vermieter die sog. Instandsetzungspflicht. Wenn er innerhalb einer angemessenen Frist nicht reagiert und z.B. den defekten Heizkörper austauscht, kann der Vermieter einen entsprechenden Vorschuss gerichtlich einklagen oder sogar den Mangel selbst beheben und die Kosten erstattet verlangen.

Die Instandsetzungspflicht hat allerdings ihre Grenzen, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 21.04.2010, AZ VIII ZR 131/09 klarstellte. Bei sehr aufwändig zu behebenden Mängeln kann die Instandsetzung für den Vermieter unzumutbar sein. In dem entschiedenen Fall zeigten sich an dem vermieteten Einfamilienhaus Risse. Die Beseitigung der Risse einschließlich aller Sanierungsarbeiten sollte EUR 95.000,00 kosten. Die Mieterin machte gerichtlich einen Vorschuss in Höhe von 50 % der Kosten geltend.

Die Vermieterin wandte ein, dass das Haus einen Wert von lediglich EUR 28.000,00 habe. Außerdem sei die Ursache der Mängel nicht bekannt. Das Haus befinde sich immer noch in Bewegung. Die bloße Beseitigung der Mängel sei nicht ausreichend, wenn aufgrund von Fehlern in der Gründung eine weitere Bewegung des Hauses und neue Rissbildungen zu befürchten seien. Und dies mit Erfolg! Der BGH führte aus, dass die Instandsetzungsmaßnahme im Hinblick auf den Wert der Mietsache zumutbar sein müsse. Sanierungsmaßnahmen, die nicht im Verhältnis zum Mietgegenstand sehen, muss der Vermieter nicht vornehmen, die Instandsetzungspflicht trifft ihn in einem solchen Fall nicht.

Ähnlich urteilte der BGH in seiner Entscheidung vom 22.01.2014, VIII ZR 135/13.  In diesem Fall baute der Vermieter auf einem angrenzenden Grundstück in unmittelbarem Anschluss an die vermietete Wohnung neu,  was dazu führte,  dass der Mieter die Fenster von Küche und Bad nicht mehr nutzen konnte. Der Vermieter hätte hier den Neubau nur abreißen können, was Kosten in sechsstelliger Höhe verursacht hätte.  Die Richter erkannten zwar,  dass der Vermieter die Fenster vorsätzlich zugebaut und so seine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt hatte.  Allerdings durfte er gleichwohl einwenden, dass die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig hoch waren. Hinzu kam wohl, dass der Mieter den Baufortschritt zunächst hingenommen hatte.

Hieraus folgt, dass jeder Mieter vor Klageerhebung sorgfältig prüfen sollte, was die Ursache des jeweiligen Mangels ist. Notfalls sollte er einen Privatsachverständigen beiziehen, der ermittelt, wie hoch die Kosten für die Beseitigung sein würden. Ggf. macht es auch Sinn, zunächst ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten und die Mängel abgetrennt von einem etwaigen Rechtsstreit prüfen zu lassen. Dies gilt insbesondere dann wenn der Mieter über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, da diese dann die Kosten des Gerichtssachverständigen tragen würde. Sollte sich herausstellen, dass ein harmloser Riss eine schwerwiegende Ursache hat wie etwa die unzureichende Gründung des Gebäudes, könnte der Vermieter eine Klage gewinnen mit der Folge, dass der Mieter die Kosten des Rechtsstreits, die im vom BGH entschiedenen Fall angesichts des hohen Gegenstandswertes erheblich waren, zu tragen hat.

Vermieter hingegen müssen ein marodes Gebäude nicht um jeden Preis für ihre Mieter erhalten und der Instandsetzungspflicht unbegrenzt nachkommen. Andererseits sollten sie auch nicht versuchen, durch jahrelange Vernachlässigung die Instandsetzungskosten künstlich so weit zu erhöhen, dass diese in ein Missverhältnis zu dem Wert der Immobilie geraten. Die Rechtsprechung dürfte in diesen Fällen die Instandsetzungskosten auf den aufgelaufenen Zeitraum verteilen und so gering rechnen.