Renovierungsklausel unwirksam und trotzdem renoviert

Was ist zu tun, wenn ein Mieter die Wohnung bei Auszug renoviert hat und sich herausstellt, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist? – Urteil des BGH vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10

Unter Mietern und auch Vermietern ist bekannt, dass viele Renovierungsklauseln aus älteren Standardmietverträgen, wonach die Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen müssen, unwirksam sind. Manchmal fällt den Mietern aber auch erst nach durchgeführter Renovierung oder dem Bezahlen einer Abstandssumme auf, dass sie eine Leistung erbracht haben, zu der sie nicht verpflichtet waren.

Ansprüche auf Aufwendungsersatz für Schönheitsreparaturen,  die trotz unwirksamer Renovierungsklausel durchgeführt wurden,  verjähren in sechs Monaten

In diesen Fällen empfiehlt es sich, schnell zu handeln. Denn die Rechtsprechung wendet die kurze Frist des § 548 Abs. 2 BGB auf solche Ansprüche an, so dass etwaige Aufwendungsersatz- oder Rückzahlungsansprüche bereits in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, so der BGH in seinem Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10. In diesem Fall enthielt der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel bezüglich der Schönheitsreparaturen mit starren Fristen. Die Mieter zogen nach sechs Jahren Mietzeit zum Ende des Jahres 2006 aus und ließen die Schönheitsreparaturen für mehr als EUR 2.500,00 durchführen. Im Jahr 2009 erhob  der Ehemann, der sich seine Forderungen von der Ehefrau abtreten lassen hatte, Klage und forderte von der Vermieterin den gezahlten Betrag zurück.

Hiermit hatte er in sämtlichen Instanzen keinen Erfolg, da der Anspruch bereits im Jahr 2007 sechs Monate nach dem Auszug verjährt war. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 greife nach Ansicht des BGH auch bei Bereicherungsansprüchen und unterscheide nicht danach, ob diese bekannt oder unbekannt seien. Auch Schönheitsreparaturen seien Aufwendungen im Sinne dieser Vorschrift.  Die Verjährungsfrist müsse weit ausgelegt werden, denn es sei ihr Sinn und Zweck, eine rasche Auseinandersetzung der Mietparteien nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Mietsache hinsichtlich eventuell bestehender Ansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts zu erreichen.

Ähnlich erging es einem Mieter, der 2007 nach 27 Jahren aus einer Genossenschaftswohnung auszog. Die Genossenschaft untersagte ihm, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, und forderte stattdessen eine Abstandszahlung von mehr als EUR 7.000,00. Diese zahlte der Mieter, forderte sie aber 2009 zunächst außergerichtlich und dann 2010 im Klagewege zurück. Er hatte nämlich festgestellt, dass die Renovierungsklausel bezüglich der Schönheitsreparaturen aus dem Jahr 1980 unwirksam war, da sie vorsah, dass er von der bisherigen Ausführungsart auch während des Mietverhältnisses nicht abweichen durfte. Er hätte also etwa die Wände auch während der Mietzeit nicht in einer anderen Farbe streichen oder mit einer anderen Tapete versehen dürfen.

Auch in diesem Fall ging der BGH davon aus, dass ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung an sich bestand, aber gemäß § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug verjährt war. Es macht nach Ansicht des BGB keinen Unterschied, ob der Mieter selbst renoviert bzw. einen Handwerker beauftragt oder eine Abstandssumme gezahlt habe.

Mieter und Vermieter sollten sich daher bei Auszug anwaltlich beraten lassen, nicht nur bezüglich der Wirksamkeit der Renovierungsklausel, sondern auch wegen möglicher Aufwendungs- und Schadenersatzansprüche. Die in den beiden Fällen jeweils streitgegenständliche Renovierungsklausel, die ggf. ohne Schadensersatzpflicht von den Vermietern in den Jahren 1980 bzw. 2000 in die Verträge aufgenommen werden durfte, würde bei Verwendung im Jahr 2012 sicher Schadenersatzforderungen auslösen. Daher sollten sich auch Vermieter taktisch beraten lassen, ob es sinnvoll ist, auf eine unwirksame Renovierungsklausel hinzuweisen, um dann die Renovierung gleich fachgerecht ausführen zu lassen und nicht das Risiko einzugehen, dass der Mieter die Arbeiten zunächst selbst laienhaft ausführt und sich diese Arbeit dann noch vom Vermieter vergüten lässt. Auch wird das Verhalten der Vermieter bei Entgegennahme der Renovierungsleistung zu bewerten sein. Letztlich kommt es hier – wie immer – auf die Umstände des Einzelfalls an, die nicht schematisch behandelt werden können, sondern durch einen Auftrag an einen Anwalt und eine Prüfung der Details im Einzelnen sachgerecht behandelt werden müssen.