Abrechnungseinheit und formelle Ordnungsmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung

Bei einer Abrechnungseinheit gehört die Umlegung der für mehrere Häuser angefallenen Kosten nicht zu den Merkmalen, die für eine formelle Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnungen erfüllt sein müssen – BGH vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15

Bei einer Nebenkostenabrechnung müssen bestimmte Merkmale eingehalten werden, damit sie formell ordnungsgemäß ist und ein Nachzahlungsbetrag fällig wird. Es muss sich um eine ordnungsgemäße Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben gemäß § 259 BGB handeln.  Hierzu gehören regelmäßig die Angabe der angefallenen Gesamtkosten, die Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen. Diese Voraussetzungen müssen innerhalb derJahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums, normiert in § 556 Abs. 3 BGB, geschaffen werden, damit ein Nachzahlungsbetrag fällig wird. Unschädlich ist, wenn sich die Parteien später noch über andere Fragen wie z.B. die Wirtschaftlichkeit einzelner Nebenkostenpositionen streiten oder der Mieter die Abrechnung nicht umlagefähiger Kosten wie z.B. Instandsetzungskosten moniert.

In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnungen herabgesetzt.   So führt ein Fehler beim Abzug der Vorauszahlungen nicht dazu, dass die Abrechnung formell fehlerhaft ist. Auch hielt der BGH es für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Heizkostenabrechnung nicht für erforderlich, dass die Zählerstände angegeben werden, wenn der Verbrauch insgesamt genannt wurde.  In seinem neuen Urteil vom 20.01.2016 hält er es für die formelle Ordnungsmäßigkeit auch nicht mehr notwendig,  dass erläutert wird, wie bei Objekten einer Abrechnungseinheit für das gesamte Objekt anfallende Kosten auf die einzelnen Häuser umgelegt werden. Im entschiedenen Fall ging es um eine Anlage aus mehreren Häusern, die einen zentralen Müllplatz und eine zentrale Warmwasserversorgung hatte, so dass der Vermieter in diesen beiden Punkten eine Abrechnungseinheit aus allen Mietobjekten bilden durfte.  Um den Nachzahlungsbetrag fällig werden zu lassen, musste er nicht bereits in der Abrechnung oder aber jedenfalls in derJahresfrist für die Abrechnung des § 556 Abs. 3 BGB erläutern, wie er die Gesamtkosten für die Müllentsorgung und die Warmwasserversorgung auf die einzelnen Häuser umgelegt hat. Dies konnte er auch nach Ablauf der Jahresfrist nachholen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag immer noch verlangen.

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