Flächendifferenz: Hinweis auf Unverbindlichkeit erlaubt

Durch eine Klausel im Mietvertrag kann die Unverbindlichkeit der Flächenangabe sichergestellt werden

Wenn die vermietete Fläche um mehr als 10 % unterschritten wird, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Dies ist ständige Rechtsprechung des BGH, letztmalig ausgeführt im Urteil vom 10.03.2010, AZ VIII ZR 144/09. Für Vermieter gibt es aber eine Möglichkeit, dieses Problem durch eine Klausel im Mietvertrag zu umgehen, in der auf die Unverbindlichkeit der Flächenangabe hingewiesen wird. Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 10.11.2010, AZ VIII ZR 306/09 klargestellt.

In dem streitigen Mietvertrag hieß es:

„Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

Zur Verteilung der Nebenkosten hieß es weiter:

„Die Betriebskosten werden, soweit nicht eine Verteilung nach Verbrauch erfolgt, nach der Wohnfläche von 54,78 qm berechnet.“

Der Fall

Die Mieterin stellte später fest, dass die Wohnfläche der Wohnung nur 41,63 m² betrug und macht eine Mietminderung in Höhe von 24 % geltend. Sie rechnete die aktuell fällige Miete mit entsprechenden Rückerstattungsansprüchen auf. Die Vermieterin erhob daraufhin Klage. Ein schriftliches Sachverständigengutachten ergab, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 42,98 m² nach der Wohnflächenberechnungsverordnung betrug. Gleichwohl bekam die Vermieterin Recht, und die Mieterin musste die einbehaltene Summe größtenteils nachzahlen.

Wie die Unverbindlichkeit der Flächenangabe erreicht wurde

Warum? Weil die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich keine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnfläche getroffen hatten. Dabei war es weniger wichtig, dass anstatt von einer „Wohnfläche“ von einer „Größe“ der Wohnung von ca. 54,78 m² die Rede war. Wichtiger war der nachfolgende Satz, wonach die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene, sondern sich der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich aus der Anzahl der Räume ergebe.  So wurde die Unverbindlichkeit der Quadratmeterangabe erreicht.

Erfolg hatte die Mieterin lediglich im Hinblick auf die Betriebskosten, die nach der Wohnfläche umzulegen war. Hier konnte sie sich darauf berufen, dass sie lediglich einen Anteil gemäß der geringeren Wohnfläche von 42,98 m² schuldete.

Vermieter, die sich im Hinblick auf die vermietete Fläche nicht absolut sicher sind, sollten daher erwägen, die o.g. Klausel in ihren Mietvertrag aufzunehmen. Mieter hingegen sollten sich vor der Geltendmachung einer Mietminderung beraten lassen, ob dies ausgehend von den vertraglichen Vereinbarungen wirklich berechtigt ist.