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Mieterhöhung und unwirksame Renovierungsklausel

Eine Mieterhöhung kann nur bei preisgebundenem Wohnraum mit der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel begründet werden – BGH vom 24.03.2010, VIII ZR 177/09

Es dürfte inzwischen vielen bekannt sein: In Verträgen über Wohnungen sind oft unwirksame Klauseln über die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter enthalten. Das führt dazu, dass der Mieter keine Renovierungen durchzuführen braucht, der Vermieter muss diese auf eigenen Kosten erledigen.  Dies ist vom ersten Anschein für die Mieter vorteilhaft.

Um die Zusatzkosten für die Schönheitsreparaturen aufzufangen, möchten viele Vermieter dann Mieterhöhungen geltend machen. Wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt, ist dies nach der Entscheidung des BGH vom 24.03.2010, AZ VIII ZR 177/09 auch möglich. Gemäß § 28 IV der. II. Berechnungsverordnung darf der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen mit bis zu EUR 8,50 je Quadratmeter berücksichtigen und die Mieterhöhung so einseitig durchsetzen. Dies ist aber  nur bei preisgebundenem Wohnraum der Fall,  der also öffentlich gefördert und bedürftigen Menschen zur Verfügung gestellt wurde.

Anderes gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum, also die übrigen Mietverhältnisse. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung nur mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich und erfordert zudem eine entsprechende Zustimmung des Mieters, die aber bei Vorliegen der Voraussetzungen eingeklagt werden kann.

Vor diesem Hintergrund sollten sich Mieter genau überlegen, ob sie auf der Unwirksamkeit einer Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen beharren. Ggf. ist es billiger, in kostengünstiger Eigenleistung die Wohnung zu renovieren als die Kosten eines Malers im Rahmen einer Mieterhöhung zu tragen. Dies umso mehr, also insbesondere bei preisgebundenem Wohnraum eine Erhöhung der Mietzahlungen für den Vermieter unproblematisch möglich ist. Dies sind jedoch erfahrungsgemäß gerade die Mieter, die von einer Mieterhöhung besonders hart getroffen werden.

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