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Mehr Wohnfläche und Mieterhöhung

Oftmals finden sich in Mietverträgen falsche Angaben zur Wohnfläche. Bislang ging die Rechtsprechung davon aus, dass erst bei einer Abweichung von 10 % eine Mietminderung oder -erhöhung geltend gemacht werden kann. Dies scheint sich mit dem Urteil des BGH vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 nunmehr zu ändern.

Der Fall mit der falschen Wohnfläche im Mietvertrag

1985 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung. Deren Größe  sollte laut Vertrag knapp 157 qm betragen. Eine Vermessung der Wohnung  im Jahr 2013 ergab, dass sie in Wahrheit ca. 210 qm groß war. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Miete. Zum einen erhöhte sie die Miete unter Berufung auf § 558 BGB mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete um 15 % der 2013 gezahlten Miete. Zum anderen verlangte sie weitere 33,95 %  mehr Miete wegen der um ca. 50 qm größeren Wohnfläche. Der Mieter stimmte nur der Erhöhung um 15 % zu. Die Vermieterin verklagte den Mieter in allen Instanzen erfolglos auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Das Urteil mit der falschen Wohnfläche im Mietvertrag

In seiner Entscheidung gab der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich auf. Früher konnte die Miete wegen der Klärung der Wohnungsgröße nur dann erhöht werden kann, wenn die Abweichung zur vertraglichen Vereinbarung mehr als 10 % betrug. Nach seiner neuen Entscheidung ist die Angabe im Mietvertrag bezüglich der Wohnfläche ohne Belang. Es komme lediglich auf den objektiven Wohnwert der Wohnung an. Dieser ergebe sich aus der objetktiv vorhandenen Wohnfläche.  Ohne besondere Anhaltspunkte dürfe man die Vereinbarung zur Wohnungsgröße im Mietvertrag auch nicht dahingehend auslegen, dass die Vermieterin auf eine Mieterhöhung wegen der zu gering vereinbarten Wohnfläche verzichten wollte. Es seien aber für die Mieterhöhung die Anforderungen des § 558 BGB zu beachten:  Also die Jahressperrfrist, die 15monatige Wartezeit,  die Kappungsgrenze des § 558 BGB,  sowie das Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 561 BGB.

Da die Vermieterin die Kappungsgrenze bereits durch die Erhöhung unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht hatte, könne sie keine weitere Mieterhöhung wegen der größeren Wohnung verlangen. Sie könne sich auch nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Die Erhöhungsvorschriften des Mietrechts stellen  nämlich ein abgeschlossenes System dar. Die Ermittlung der Wohnfläche falle in die Risikosphäre der Vermieterin.

Im Ergebnis bedeutet das Urteil für den Mieter allerdings, dass die Mieterhöhung nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben ist. Denn unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze, Wartezeit und natürlich auch den formellen Anforderungen ist die Vermieterin in der Lage, die  Miete zukünftig unter Berufung auf die neu ermittelte Wohnfläche anzupassen. Dies selbst dann , wenn die Miete vom Preis pro Quadratmeter unter Ansatz der im Mietvertrag genannten Fläche bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Haben Sie Fragen zum Thema Mieterhöhung und Abweichungen  bei der Wohnfläche? Vereinbaren Sie einen Termin in meiner Kanzlei!

 

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