Eigenbedarfskündigung und berufliche Nutzung
Eine Eigenbedarfskündigung ist auch bei geplanter beruflicher Nutzung zulässig – Urteil des BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11
Aufgrund des sozialen Mietrechts kann eine Wohnung vom Vermieter nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Einer davon ist der sog. Eigenbedarf, womit der Fall bezeichnet wird, dass Vermieter oder ein Angehöriger die Räume selbst als Wohnung nutzen möchte. Diese Kündigungsmöglichkeit ist in § 572 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich genannt. Aber darf ein Vermieter auch eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er oder ein Verwandter diese beruflich nutzen möchte?
Urteil des BGH vom 26.08.2011, VIII ZR 330/11, zur Eigenbedarfskündigung
Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2011, VIII ZR 330/11, bejaht. Eine solche Eigenbedarfskündigung ist zwar nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, da dort ausdrücklich nur die Nutzung zu Wohnzwecken genannt wird. § 573 Abs. 1 BGB erlaubt jedoch generell die Kündigung des Mietverhältnisses bei Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters. Im zweiten Absatz werden dann verschiedenen Fälle eines berechtigten Interesses beispielhaft aufgeführt, so etwa Zahlungsverzug oder Eigenbedarf. Der Bundesgerichthof entschied, dass die berufliche Nutzung aufgrund der grundrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten sei als die Nutzung für Wohnzwecke, so dass ein berechtigtes Interesse im Sinne des Abs. 1 vorliegen könne. Im entschiedenen Fall wollte die Ehefrau des Vermieters ihre Anwaltskanzlei in die gemietete Wohnung verlegen. Der BGH verwies den Fall dann zur weiteren Aufklärung zurück. Es musste auch noch geprüft werden, ob Härtegründe nach § 574 BGB vorliegen.
Da es zuvor nur einige untergerichtliche Urteil gab, wonach eine Kündigung bei der notwendigen Erweiterung eines Gewerbebetriebs ausnahmsweise in Betracht komme, erweitert dieses Urteil die Möglichkeiten für Vermieter deutlich.
Vermieter sollten sich gleichwohl vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der beruflichen Nutzung einer Wohnung – nicht zuletzt auch wegen der formellen Anforderungen – anwaltlich beraten lassen. Auch sollte vorab geprüft werden, ob möglicherweise ein Widerspruch wegen eines Härtefalls gemäß § 574 BGB möglich ist. Ebenso sollten Mieter sollten Eigenbedarfskündigung prüfen lassen. Haben Sie Beratungsbedarf zu diesen Themen? Sprechen Sie mich an!